Acheter un appartement à louer n’est pas quelque chose que l’on peut improviser. Et chaque investisseur potentiel veillera à éviter quelques pièges lors du choix d’une maison, de son emplacement ou de son statut fiscal. Cela vous permettra d’éviter certaines déceptions et de faire fructifier votre investissement immobilier. Voici nos conseils immobiliers pour un investissement locatif réussi
L’investissement locatif : un investissement rassurant
Les investissements locatifs ont le vent dans les voiles. Les Français se précipitent sur des placements dont le rendement dépasse celui de l’épargne réglementée et des contrats d’assurance-vie.
En raison des prix très bas de l’immobilier, de nombreux acheteurs se tournent vers les investissements locatifs pour économiser des impôts ou se constituer un patrimoine. Par ailleurs, » la part des investissements locatifs explose : +31,8% entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2019 « , note le réseau Century 21. En 2019, selon ce réseau, un achat immobilier sur quatre sera un investissement locatif.
L’épargne forcée et la constitution d’un portefeuille immobilier
» Les ménages ont compris qu’un investissement locatif est une forme d’épargne forcée qui leur permet de se constituer progressivement un patrimoine. Lorsque les inquiétudes sur la retraite sont fortes, lorsque la rentabilité des investissements en bourse est incertaine, les placements locatifs deviennent LE refuge pour tous, qu’il s’agisse de familles aisées, de catégories plus modestes, de seniors ou de jeunes professionnels « , souligne le réseau des agences immobilières.
Mais on ne se lance pas dans un investissement qui représente un investissement de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Parce qu’un mauvais investissement peut rapidement devenir un gouffre financier, surtout si vous ne trouvez pas de locataire…
Investissement locatif : le choix du logement
Vous souhaitez faire un investissement locatif cette année, mais ne savez pas quel type de bien choisir. Voici quelques conseils à retenir lorsque vous recherchez une propriété.
La superficie de l’immeuble pour un investissement locatif
Vous consultez les petites annonces immobilières et vous hésitez entre un studio et un T3 pour votre investissement locatif ? Si c’est votre première opération de ce genre, il est préférable de choisir un studio ou un petit T2. Les petites surfaces sont généralement louées à un prix au mètre carré plus élevé que les grandes et le prix d’achat est généralement plus bas.
« Il y a en fait une règle de base éternelle selon laquelle plus l’appartement est petit, plus il est cher au mètre carré. Même observation pour la vente, plus elle est petite, plus elle sera vendue à un prix élevé. Et un investissement immobilier de ce type est plus rentable, surtout dans des villes comme Lyon, Paris ou Bordeaux « , note Stéphane Desquartiers, fondateur de la Maison de l’investisseur. » Dans les petits espaces comme les studios ou les petits deux-pièces, la rentabilité moyenne est de 5,5 %, et de 6 % dans les grandes villes. Au deuxième ou troisième trimestre, la rentabilité diminue légèrement, mais s’établit en moyenne à 4,5 % ou 5 %. Dans les nouvelles constructions, vous aurez une rentabilité légèrement inférieure en raison des plafonds de loyer. Dans la loi Pinel, par exemple, la rentabilité est de 3 et 3,5 %, mais cet investissement reste intéressant si vous payez beaucoup d’impôts « , ajoute Stéphane Desquartiers.
Le retour sur investissement d’une location
Outre la constitution de votre patrimoine immobilier, vous pouvez vous attendre à un rendement plus ou moins élevé de votre investissement locatif. Une bonne façon de préparer la retraite ou de compléter votre revenu.
N’oubliez donc pas de calculer le rendement brut et net lorsque vous faites votre recherche de propriété. Ces calculs vous permettent de comparer le rendement entre deux acquisitions de biens immobiliers.
Cependant, soyez prudent dans le choix du régime fiscal, car vous serez toujours imposé sur vos revenus locatifs. Il est préférable de demander l’avis d’un professionnel sur ce choix afin d’éviter une imposition excessive de vos revenus fonciers.
La localisation de votre investissement locatif
Une autre règle de base qui devrait être observée dans tout investissement immobilier : L’emplacement vient en premier ! L’emplacement de la maison est en effet très important pour tout investissement immobilier.
« Je vous conseille même de faire un investissement locatif près de chez vous. Je déconseille de faire des investissements à distance. L’immobilier n’est pas comme l’assurance-vie, il faut s’en occuper, même si vous avez un gestionnaire. Il est plus facile de vérifier personnellement si l’appartement est en bon état, ou de s’occuper du changement de mobilier en cas de location meublée,… Bref, il est plus facile à gérer et vous permet d’acheter au bon prix parce que vous connaissez le marché et les secteurs que vous visez « , poursuit Stéphane Desquartiers.